Vốn đổ vào bất động sản đang bị siết chặt
3871 views
02-12-2021
Share on Google+ Share on Twitter Share on Facebook Share on Pinterest Share on Linkedin

(Business.Cosmolife.vn) Chiếm tỷ lệ chủ yếu trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, việc Ngân hàng Nhà nước siết mua trái phiếu từ các tổ chức tín dụng khiến nhiều công ty bất động sản có nguy cơ hụt vốn.

Doanh nghiệp bất động sản thêm khó

Cụ thể, Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước quy định, các tổ chức tín dụng sẽ không được mua trái phiếu doanh nghiệp trong một số trường hợp sau: Trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành; Trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác; Trái phiếu doanh nghiệp phát hành có mục đích để tăng quy mô vốn hoạt động. Thông tư này sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/1/2022.
Thông tư này được đánh giá là sẽ tác động mạnh đến các doanh nghiệp bất động sản, nhóm đang chiếm tỷ lệ hàng đầu trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu VN, ngân hàng là đơn vị phát hành trái phiếu doanh nghiệp lớn nhất trên thị trường, đứng thứ hai là bất động sản. Cụ thể, trong quý III, lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành 159.670 tỉ đồng thì nhóm các doanh nghiệp bất động sản chiếm 56.551 tỉ đồng. Các tổ chức tín dụng và công ty chứng khoán vẫn là những nhà đầu tư chính đối với trái phiếu bất động sản và có xu hướng tăng tỷ trọng trong hai quý gần đây.

Vì thế, việc siết ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp, ngay lập tức khiến nhiều ông chủ bất động sản lo lắng. Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản đang huy động vốn bằng hình thức phát hành trái phiếu bức xúc, “siết” là điều tối kỵ khi mà các doanh nghiệp đang hết sức khó khăn. Nói đúng hơn thì họ vừa mới sống sót qua kỳ Covid-19, vẫn đang “ngáp ngáp”. Nên làm như vậy không khác gì bóp nghẹt doanh nghiệp thêm một lần nữa. "Điều khiến chúng tôi phải nhờ đến kênh phát hành trái phiếu để huy động vốn bởi đặc trưng của bất động sản là triển khai dự án trong một thời gian dài do pháp lý đất đai hiện nay khá “lằng nhằng”. Mà để vay được vốn từ ngân hàng, doanh nghiệp phải hoàn thiện các hồ sơ pháp lý, phải có sổ đỏ của dự án. Nhưng để có được tấm sổ đỏ cầm trên tay, phải mất ít nhất 3 - 5 năm. Trong khi toàn bộ số tiền doanh nghiệp có đã dồn vào việc mua đất, đến khi phát triển dự án thì đã cạn. Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sảnsẵn sàng huy động vốn bằng trái phiếu với lãi suất cao hơn lãi vay ngân hàng, chứ có sung sướng gì đâu”, vị này than và cho rằng, doanh nghiệp bất động sản đang “tứ bề thọ địch”. Pháp lý khó khăn, điều kiện vay ngày càng bị siết chặt, phát hành trái phiếu giờ cũng bị siết... “Nhưng có siết cũng cần có một lộ trình để doanh nghiệp chuẩn bị vì có những khoản huy động thời gian kéo dài 2 - 3 năm. Chứ đùng cái siết ngay thì trở tay không kịp”, vị này than trời.

Quản lý dòng tiền là cần thiết

Ở góc độ quản lý và chuyên gia thì ủng hộ quan điểm siết chặt hơn thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bởi những rủi ro tiềm ẩn quá lớn cho người mua. Công ty CP chứng khoán SSI nhận xét trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành luôn là tâm điểm chú ý trong thị trường sơ cấp với mức lãi suất phát hành hấp dẫn nhằm thu hút nhà đầu tư. Tính chung 9 tháng 2021, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 201.000 tỉ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân là 10,36%/năm, giảm 0,3% so với bình quân năm 2020. Kỳ hạn bình quân trái phiếu ở mức 3,8 năm. Nhìn chung, kỳ hạn bình quân của trái phiếu bất động sản trong hai năm gần đây là khoảng 3,5 - 4 năm, do vậy áp lực trả nợ gốc sẽ tăng dần trong giai đoạn năm 2023 - 2025.

Tuy nhiên, tỷ lệ các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết tham gia hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu là tương đối cao so với các ngành khác. Cụ thể, trong chín tháng đầu năm, tổng giá trị phát hành của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết chỉ khoảng 58.000 tỉ đồng, tức chiếm khoảng 27%, trong khi tỷ lệ đó là 70% cho các ngành còn lại. Đáng nói, có tới hơn 80% giá trị thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Trong khi đó, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp này ở mức yếu nên rất đáng báo động.

Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu) hiện ở mức lên tới 8,1 lần, trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ là 2,5 lần. Ngoài ra, tài sản đảm bảo chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản sẽ hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu/cổ phần của chính doanh nghiệp phát hành. Nếu tính các trái phiếu BĐS được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là hơn 140.000 tỉ đồng - chiếm 67% tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành chín tháng đầu năm 2021. Tỷ trọng các doanh nghiệp phát hành không có tài sản đảm bảo cũng tương đối cao, chiếm 15,8% tổng lượng phát hành, trong đó có một số lớn doanh nghiệp không niêm yết nên khả năng tiếp cận các thông tin tài chính bị hạn chế. Đây sẽ là rủi ro lớn cho các nhà đầu tư trong trường hợp dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản không được đảm bảo nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, SSI lưu ý việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Quang Khánh nhận định, van tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đang dần bị siết, khó tiếp cận hơn. Không những thế, các khoản vay cũng tương đối ngắn hạn trong khi các dự án bất động sản thường phát triển dài hạn, có dự án kéo dài hàng chục năm. Chính vì vậy, việc tiếp cận một dòng vốn mới thông qua việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã giúp các công ty thu được một lượng vốn tương đối lớn, đáp ứng một phần cho việc mở rộng đầu tư, phát triển dự án. Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng thừa nhận thực tế có rất nhiều doanh nghiệp chưa niêm yết trên sàn chứng khoán đã huy động vốn bằng hình thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhưng không có tài sản đảm bảo hoặc chỉ đảm bảo bằng những tài sản ít giá trị để huy động một lượng tiền khá lớn vượt quá vốn chủ sở hữu nhiều lần. Điều này đang gây ra nhiều bất ổn cho thị trường, cho nhà đầu tư. Thế nhưng, các quy định hạn chế việc huy động vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp “ập đến quá nhanh” sẽ làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, phát triển dự án rất lớn khi một phần nguồn vốn bị “tắc”.

Rủi ro từ trái phiếu doanh nghiệp “ba không”

Ông Trần Thanh Hải, Hiệu trưởng Trường cao đẳng Viễn Đông, nhận xét: Tình trạng trái phiếu doanh nghiệp “3 không” (không có xếp hạng tín nhiệm, không có tài sản đảm bảo và không có bảo lãnh thanh toán) tồn tại lâu nay trên thị trường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Ngân hàng cho vay còn kiểm soát dòng tiền nhưng trái phiếu doanh nghiệp thì không. Việc đưa ra các quy định này sẽ tránh được tình trạng ngân hàng tham gia mua trái phiếu có tài sản đảm bảo bằng cổ phiếu, tránh hiện tượng thâu tóm doanh nghiệp, dự án bất động sản.

Ông Nguyễn Quang Khánh đề xuất: “Hơn một năm nay, thậm chí hai năm nay doanh nghiệp không bán buôn được gì, không có dự án mới vì vướng dịch bệnh và các quy định của pháp luật đang trói buộc doanh nghiệp trong việc phát triển dự án. Nay siết thêm việc huy động vốn từ việc phát hành trái phiếu càng làm cho doanh nghiệp khó khăn hơn gấp bội. Nếu siết thì nên siết lại đối với những doanh nghiệp phát hành không có tài sản đảm bảo. Bởi nếu để các doanh nghiệp này huy động vốn sẽ rủi ro cho khách hàng và cả hệ thống tài chính. Còn các doanh nghiệp làm ăn chân chính, có tiềm lực nên cho họ cơ hội để phát triển”.

Edit: Doanh Nhân Thành Thị - Business.Cosmolife.vn | Source: Thanh Niên
RELATED NEWS

Chủ đất đua nhau tăng giá, người mua dửng dưng

2733 views
20-01-2022
Những ngày đầu năm, nhiều chủ đất tại TP.HCM rao bán tài sản với mức giá tăng 15-20% nhưng không có mấy khách mua.

Siết tín dụng bất động sản có làm thị trường hết sốt nóng?

3112 views
18-01-2022
Theo nhiều chuyên gia bất động sản, việc ngân hàng nhà nước kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản trong năm 2022 sẽ góp phần ngăn chặn đầu cơ, lạm phát nhưng chưa thể "cắt" cơn sốt nóng của thị trường ngay được.

Chủ đất tại Thành phố Thủ Đức, huyện Bình Chánh, TP. HCM đồng loạt đẩy giá

3734 views
06-01-2022
Các bất động sản tại TP Thủ Đức, Bình Chánh được các chủ đất đẩy giá bán ngay trước thềm năm mới 2022, trong khi một số khu vực khác giá vẫn giậm chân tại chỗ.

Cổ phiếu bất động sản đang ở mức rủi ro cao

5182 views
21-12-2021
Sau chuỗi tăng nóng và sốc vừa qua, nhóm cổ phiếu bất động sản đang đứng trước áp lực điều chỉnh mạnh trên thị trường chứng khoán. Đây cũng là thời điểm cực kỳ rủi ro với nhà đầu tư có ý định giải ngân vào bất động sản với kỳ vọng giá cổ phiếu sẽ còn tăng tính bằng lần.

Người thành thị sẽ rút tiền đi mua vàng, mua đất nếu lãi suất quá thấp

3545 views
02-12-2021
Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước và các chuyên gia nhìn nhận, nếu lãi suất huy động quá thấp, người dân sẽ rút tiền mua nhà, mua vàng.