Tổng quan toàn cảnh bất động sản quý I/2021 tại TP. HCM và Hà Nội và những triển vọng thị trường
4182 views
15-04-2021
Share on Google+ Share on Twitter Share on Facebook Share on Pinterest Share on Linkedin

(Business.Cosmolife.vn) Việt Nam tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng dương trong quý I/21: GDP quý I/21 ước tính tăng 4.48% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn mức tăng của quý I/2020. Ngành công nghiệp và xây dựng chứng kiến sự tăng trưởng mạnh nhất, đạt mức 6,3%,  trong khi ngành dịch vụ tăng 3,3% và nông, lâm thủy sản tăng ở mức 3,2%.  

Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ trong quý I đạt mức tăng 5,1% so với cùng kì năm ngoái, dấu hiệu chứng tỏ sức tiêu thụ trong nước đang trên đà hồi phục. quý I cũng chứng kiến đà phục hồi của hoạt động vận tải hàng hóa, với mức tăng 10,2%. Tuy nhiên, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam  vẫn còn bị hạn chế, do ảnh hưởng của làn sóng COVID-19 mới. Khách du lịch nội địa cũng chứng kiến một quý khó khăn, với mức giảm 11,8% so với cùng kì năm ngoái vì đợt bùng phát dịch thứ ba vào cuối tháng một.  

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài  hồi phục: Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đạt mức 10,1 tỉ USD  trong quý I, tăng 18,5% so với cùng kì năm ngoái. Mặc dù vốn FDI đã tăng so với cùng kì năm ngoái, tuy nhiên, làn sóng COVID-19  thứ ba đã khiến các quốc gia xem xét lại các kế hoạch mở cửa, và vì vậy, vốn FDI vào Việt Nam vẫn còn bị hạn chế.  

Trong tổng số 17 ngành nghề thu hút FDI trong quý I, ngành sản xuất và phân phối điện thu hút đầu tư được nhiều nhất, với tổng vốn là 5 tỉ USD, chiếm gần 50% tổng số vốn FDI đăng ký trong quý I.  Ngành công nghiệp chế biến và sản xuất chiếm vị trí thứ hai, thu hút được 3,9 tỉ USD, chiếm 39% tổng vốn FDI. Tiếp theo là hoạt động kinh doanh bất động sản thu hút được 600 triệu USD, và hoạt động nghiên cứu thu hút được 113 triệu USD. Về đối tác đầu tư, Singapore  là nhà đầu tư lớn nhất vào Việt Nam trong quý I với tổng cộng 4.6  tỉ USD, chiếm 45.5% tổng vốn FDI  đăng ký. Tiếp theo là các nhà đầu tư Nhật Bản và Hàn Quốc với tổng số vốn đầu tư lần lượt là 2,1 tỉ USD  và 1,2 tỉ USD.

Diện tích trống hạn chế 

Chỉ có hai tòa văn phòng Hạng B và một tòa hạng C hoàn thành trong quý I cung cấp hơn 35.000 m2 sàn văn phòng cho thuê. Về vị trí, quận Gò Vấp đóng góp một nửa nguồn cung mới với hai tòa nhà, giúp mở rộng cụm văn phòng gần sân bay Tân Sơn Nhất. Sau khi hoàn thành tòa APC vào quý trước, Bình Thạnh tiếp tục chào đón thêm một tòa nhà hạng B là tòa CII. Tòa nhà này được lấp đầy ngay trong quý chủ yếu nhờ một khách thuê chính.  

Do hầu hết nguồn cung mới Hạng B có quy mô nhỏ với diện tích cho thuê hạn chế,  cùng với việc không có tòa nhà Hạng A mới gia nhập thị trường, khiến tỷ lệ trống trung bình Hạng A&B duy trì ở mức thấp, khoảng 12,4% trong quý này.  

Các hợp đồng thuê diện tích lớn thúc đẩy lượng hấp thụ thuần 

Trong quý I, Hạng A & B ghi nhận mức hấp thụ thuần khoảng 500m2 ở mỗi phân khúc,  thúc đẩy bởi các hợp đồng cho thuê diện tích lớn (trên 1.000m2 mỗi phân khúc) ở các tòa nhà mới hoàn thành. Trong khi đó, các tòa nhà cũ trước đây tiếp tục ghi nhận diện tích hấp thụ thuần ở mức âm do nhu cầu giảm sút trong tình hình kinh tế bất ổn. Các công ty về công nghệ và bảo hiểm tiếp tục dẫn dắt nhu cầu trong Q1.21 và hầu hết các giao dịch đã ký kết đều sử dụng cho mục đích mở rộng quy mô.  

Giá thuê giữ mức ổn định 

Giá thuê trung bình văn phòng Hạng A & B ghi nhận ổn định ở mức 30,6 USD/m2/tháng trong quý I, tăng 0,5% theo quý và tăng 2,1% theo năm. Trong khi đa số các quận ghi nhận giá thuê ổn định, Quận 7 với nhiều nguồn cung mới chứng kiến giá thuê tăng từ 2 - 3% theo quý. Việc gia tăng phát triển các dự án văn phòng tại Quận 7 trong thời gian gần đây dần hình thành cụm văn phòng riêng tại khu vực này với mức giá thuê cạnh tranh hơn so với Quận 1, cụm văn phòng truyền thống của TP. HCM. Tuy nhiên, trong bối cảnh nhu cầu ở mức thấp, chủ nhà của các tòa nhà mới hoàn thành chịu áp lực lấp đầy diện tích trống, và vì vậy đưa ra nhiều chính sách thuê hấp dẫn cùng các điều khoản đàm phán linh hoạt để hỗ trợ và thu hút khách thuê. 

Triển vọng thị trường: Nguồn cung hạn chế thúc đẩy giá thuê tăng nhưng với tốc độ chậm lại 

Dự kiến nguồn cung mới rất hạn chế từ đây cho đến quý IV. Chỉ có hai tòa Hạng B sẽ hoàn thành trong vòng chín tháng tới, bổ sung 20.000 m2 cho thị trường văn phòng. Nguồn cung Hạng A sẽ vẫn khan hiếm do không có nguồn cung mới và tất cả tòa nhà hiện hữu đều ghi nhân tỷ lệ lấp đầy cao. Do nhu cầu có thể tiếp tục giảm cho dến khi dịch bệnh được ngăn chặn trên toàn thế giới, giá thuê kỳ vọng sẽ tăng cao hơn năm 2020 nhưng vẫn thấp hơn giai đoạn 2017-19.  

Tỷ lệ trống duy trì ổn định với giao dịch hạn chế 

Không có trung tâm thương mại mới được ghi nhận trong quý nhưng việc tái cơ cấu Trung tâm thương mại Vạn Hạnh làm tăng diện tích cho thuê tầng trệt, bổ sung 1.500m2 sàn cho thuê vào danh mục nguồn cung. Tính đến quý I, tổng nguồn cung bán lẻ ở  TP. HCM đạt 1 triệu m2 sàn cho thuê, bao gồm 40 trung tâm thương mại được phân loại là trung tâm thương mại Cộng đồng (Community center), trung tâm thương mại cấp vùng (Regional shopping center) và trung tâm thương mại siêu vùng (Super regional center)[2] . Chỉ có 12 trung tâm thương mại trong hơn 40 ở TP. HCM đạt tiêu chuẩn.

Với lượng giao dịch hạn chế ở cả khu vực trong và ngoài trung tâm, tỷ lệ trống vẫn không thay đổi so với quý trước. Tỷ lệ trống ghi nhận ở mức lần lượt 2.9% và 4.1% tại khu vực trung tâm và Ngoài trung tâm[3].  

Mặt bằng bán lẻ cho thuê vẫn tiếp tục gặp khó khăn 

Diện tích hấp thụ thuần trong quý I đạt 1.299m2, thấp hơn mức 2.447 m2 được ghi nhận trong quý IV/2020. Vì hầu hết các trung tâm thương mại chất lượng cao có tỷ lệ trống thấp nên lượng giao dịch hạn chế. Uniqlo tiếp tục mở cửa hàng thứ tư tại TP. HCM ở  trung tâm thương mại Vạn Hạnh trong quý này. Với quy mô 2.000 m2, giao dịch này đóng góp chính vào tỷ lệ hấp thụ của quý.  

So với Hà nội, đợt dịch lần ba ít tác động lên thị trường bán lẻ TP. HCM. Tuy nhiên, thách thức vẫn còn đối với hầu hết các nhà bán lẻ. Thị trường chứng kiến nhiều nhãn hàng, cụ thể là ngành hàng lifestyle, đồ chơi và thời trang như Mumuso, Funny Land  và H:Connect đóng cửa một loạt cửa hàng của họ trong các trung tâm thương mại.  

Giá thuê không đổi theo quý 

Giá thuê các trung tâm thương mại Trọng điểm ghi nhận ổn định ở mức USD 76,8/m2/tháng trong quý I ở khu vực trung tâm và USD 34,5/m2/tháng ở Ngoài trung tâm. Với nhu cầu thuê ổn định và diện tích bán lẻ chất lượng cao còn trống hạn chế, trung tâm thương mại. Trọng điểm vẫn giữ giá thuê ổn định bất chấp thị trường khó khăn kéo dài. 

Triển vọng thị trường: Giá thuê dự kiến duy trì ổn định 

Socar Mall - trung tâm thương mại đầu tiên tại khu đô thị Thủ Thiêm dự kiến khai trương trong quý III sẽ đem đến hơn 38.000 m2 sàn cho thuê. Trong khi đó, khối đế thương mại đã hoàn thành ở các dự án hỗn hợp khác vẫn đang trong quá trình tìm kiếm khách thuê và vẫn chưa xác định thời điểm khai trương.  

Tỷ lệ trống vẫn tiếp tục hạn chế do thiếu nguồn cung mới. Trong khi đó, giá thuê dự kiến duy trì ổn định do tác đụng của đại dịch kéo dài.  

Các hướng dẫn pháp lý mới giúp thị trường phục hồi 

Thị trường chứng kiến sự phục hồi nguồn cung trong quý I với 3.900 căn mở bán chính thức, tăng 7% theo quý và 73% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu nhờ hướng dẫn thực  hiện thủ tục đầu tư mới được ban hành. Đáng chú ý, rổ hàng mới ghi nhận sự gia nhập thị trường của 136 căn hộ Sang trọng đến từ dự án Cover Residences. Phân khúc Trung cấp tiếp tục dẫn đầu nguồn cung, đóng góp 80% trong nguồn cung quý này với dự án Vinhomes Grand Park và Sunshine Diamond River.  

Quỹ đất trống trong trung tâm ngày càng hạn chế trong khi cơ sở hạ tầng tại các khu vực cửa ngõ TP. HCM đã được hoàn thiện, là động lực thu hút ngày càng nhiều khách mua để ở ra các khu vực ngoại thành.  

Nhu cầu mua nhà tiếp tục mạnh mẽ 

Trong quý I, tổng lượng căn bán đạt 3.932 căn, tăng 98% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục duy trì trên mức 85% kể từ năm 2017, phản ánh nhu cầu mua nhà mạnh mẽ với phần lớn người mua có nhu cầu ở thực, là người mua nhà lần đầu và hiện đang sinh sống ở TP. HCM cũng như các tỉnh thành lân cận.Trong khi đó, đại dịch COVID-19 đã giới hạn dòng vốn ở lĩnh vực sản xuất cùng với lãi suất cho vay tiếp tục ở mức thấp để kích thích tăng trưởng kinh tế. Điều đó đã khiến bất động sản nhà ở ngày càng trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, từ đó thúc đẩy các giao dịch trên thị trường. 

Giá bán tiếp tục có xu hướng tăng 

Giá bán sơ cấp trung bình đạt 2.468 USD/m2 trong quý I, ổn định theo quý và tăng  0,7% so với cùng kỳ năm ngoái do nguồn cung chủ yếu từ phân khúc trung cấp với giá  cả hợp lý và chất lượng tiêu chuẩn được đa số người mua ưa chuộng như dự án D'Lusso, ST Moritz, Eco Green Saigon. Đáng chú ý trong quý này là sự kiện tiền mở bán dự án Grand Marina của tập đoàn Masterise với mức giá dự kiến lên đến 16.000  USD/m2. Đây là mức giá bán cao nhất trên thị trường từ trước tới nay. 

Triển vọng: Khu vực ngoại thành sẽ là tâm điểm thị trường 

Việc Sở Tài Nguyên Môi Trường của TP. HCM đang thực hiện đề án tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện nguồn cung trong năm 2021 với lượng mở bán mới dự kiến đạt 20.000 - 25.000 căn. Các dự án chủ yếu đến từ cửa ngõ phía đông và phía nam thành phố. Quỹ đất khan hiếm cùng nguồn cung hạn chế ở khu vực nội thành đã  giúp chuyển hướng nguồn cung và nguồn cầu sang khu vực ngoại thành, nơi có quỹ đất  lớn và mạng lưới giao thông dần hoàn thiện. Giá căn hộ mở bán mới được dự báo tiếp tục tăng theo tâm lý thị trường. Sự ra đời của các dự án tích hợp quy mô lớn ở khu vực ngoại thành với nhiều tiện ích thiết thực cho việc hình thành các cộng đồng cư dân mới ở đây, nhờ vậy tâm lý thị trường sẽ được thúc đẩy theo hướng bền vững.  

Cơ sở hạ tầng cải thiện thúc đẩy nguồn cung mới tại các tỉnh vệ tinh của TP. HCM 

Lượng mở bán mới[3] của TP. HCM vẫn còn hạn chế với chỉ 292 căn được tung ra trong quý I, trong đó 51% đến từ dự án Amelie Villa ở khu Nam Sài Gòn, còn lại là các dự án  nhà phố quy mô nhỏ tại Quận 12 và Bình Tân. Trong khi đó, với thủ tục pháp lý thuận lợi  và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, các tỉnh vệ tinh của TP. HCM hiện trở thành tâm  điểm về nguồn cung nhà liền thổ với lượng mở bán mới của 4 tỉnh còn lại đạt 1.656 căn. Tỉnh Đồng Nai ghi nhận số lượng mở bán mới cao nhất, đóng góp một nửa nguồn cung mới với 828 căn, gần gấp ba so với TP. HCM. 

Nhu cầu mua nhà tiếp tục tăng trưởng manh mẽ, đặc biệt đến từ nhu cầu đầu tư 

Tổng lượng bán đạt 1.937 căn, tăng 45% so với quý trước. Bất chấp sự bùng phát của  dịch Covid-19 trong quý và kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, quý đầu tiên của năm 2021 vẫn chứng kiến nhu cầu mạnh mẽ từ cả người mua để ở và người mua đầu tư. Lượng bán  chủ yếu đến từ các dự án tích hợp tại Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu (lần lượt là 911 và 472 căn),  trong khi Bình Dương, Long An và TP. HCM ghi nhận lượng bán thấp hơn do số lượng căn được mở bán ít hơn. Phần lớn người mua chủ yếu là nhà đầu tư dài hạn, những người sẽ được hưởng lợi từ xu hướng giá đất liên tục tăng. 

Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng mạnh 

Trong quý I, giá bán sơ cấp trung bình của Nhà liền thổ tại các tỉnh phía Nam là 2.641 USD/m2 đất, chỉ bằng một nửa giá trung bình của TP. HCM. Giá bán toàn khu vực phía Nam chứng kiến mức tăng trưởng tốt với mức tăng 11,0% so với cùng kỳ năm ngoái.  Mức tăng này chủ yếu đến từ các giai đoạn sau của một số dự án phức hợp quy mô lớn tại Thành phố Thủ Đức và tỉnh Đồng Nai, nơi các chủ đầu tư đã hoàn thiện một số tiện ích nội khu hỗ trợ như công viên giải trí, trường học quốc tế, bến du thuyền trên sông và do đó đã thành công trong việc thành lập một cộng đồng sinh sống. 

Triển vọng: Nhu cầu mạnh mẽ thúc đẩy giá bán tăng ở khu vực TP. HCM mở rộng 

Do các vấn đề pháp lý hiện tại ở TP. HCM sẽ cần nhiều thời gian hơn để giải quyết, nên  tổng nguồn cung Nhà liền thổ của TP. HCM trong thời gian còn lại của năm 2021 là không  cố định, sẽ dao động từ 1.500 - 2.000 căn. Trong khi đó, các tỉnh lân cận sẽ ghi nhận tổng nguồn cung gần 5.800 căn, chủ yếu nằm trong bán kính 30 km từ trung tâm  TP. HCM, còn gọi là TPHCM mở rộng (Greater HCMC). 

Cơ sở hạ tầng đang được cải thiện và tình hình quỹ đất hạn chế ở TP. HCM dự kiến ​sẽ  thu hút nhu cầu mua Nhà liền thổ về các tỉnh lân cận. Cùng với sự gia nhập của các dự án khu đô thị chất lượng, giá sơ cấp của Nhà liền thổ ở cả TPHCM và TPHCM mở rộng được kỳ vọng sẽ tăng mạnh. 

Đồng Nai và Bình Dương dẫn đầu nguồn cung cả nước về cả hai loại hình 

Thị trường không ghi nhận nguồn cung mới ở khu công ngiệp hoặc nhà xưởng xây sẵn trong quý vừa qua. Các địa phương khác ở miền Nam vẫn còn một hành trình dài để bắt  kịp nguồn khu công nghiệp của Bình Dương và Đồng Nai vì đây là hai thị trường phát triển lâu  đời nhất. Trong khi xét về nguồn cung nhà xưởng xây sẵn, Đồng Nai vượt trội hơn các tỉnh khác do  có nền công nghiệp phát triển và quỹ đất đủ cho các chủ đầu tư nhà xưởng xây sẵn gia nhập. Nhìn  chung, nguồn cung bất động sản công nghiệp ở miền Nam dự kiến sẽ tăng mạnh trong năm năm tới  để đáp ứng nhu cầu tăng cao trong khu vực và củng cố vị trí dẫn đầu về nguồn cung. 

Các giao dịch thuê đất kéo dài từ năm trước 

Bất động sản công nghiệp ở Việt Nam vẫn rất đầy tiềm năng và được các nhà sản xuất lớn để mắt đến, mặc dù đại dịch vẫn tiềm ẩn những rủi ro đối với thị trường. Giữ được đà tăng  trưởng tốt, cả đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao, đạt gần 86% và  82%, tăng lần lượt 60 điểm phần trăm và 76 điểm phần trăm so với quý IV. Trong đó, đất  công nghiệp ghi nhận các giao dịch đã được đàm phán từ năm ngoái, ngược lại nhà xưởng xây sẵn chứng kiến sự mở rộng sản xuất của các khách thuê hiện hữu hơn là những khách thuê mới. 

Giá đất và giá thuê tiếp tục đà tăng trưởng 

Đất công nghiệp vẫn là lĩnh vực nóng nhất đối với những nhà sản xuất mới hoặc để đáp  ứng nhu cầu mở rộng của các nhà sản xuất hiện hữu, vốn được hỗ trợ bởi tiềm năng sản xuất to lớn của Việt Nam. Do đó, hầu hết các chủ đầu tư khu công nghiệp tại phía Nam vẫn duy  trì đà tăng giá đất mạnh và đạt đỉnh mới tại 111 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 8,1% so với  cùng kỳ năm ngoái trong Q1.21. Trong khi đó, giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt trung bình ở mức 4,5 USD/m2/tháng cho toàn khu vực, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm ngoái do nhu cầu lớn của các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi họ mở rộng sản xuất. 

Triển vọng thị trường: Nguồn cung mạnh mẽ tiếp tục gia nhập thị trường 

Nhìn chung, nguồn cung bất động sản công nghiệp ở phía Nam dự kiến ​sẽ tăng hơn  nữa trong năm năm tới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng và củng cố hơn nữa vị trí dẫn  đầu về nguồn cung của khu vực. Nhờ triển vọng tích cực về ngành công nghiệp sản xuất của Việt Nam trong tương lai, chính quyền các tỉnh đã đưa ra kế hoạch thành lập  thêm các khu công nghiệp mới với tổng diện tích khoảng 23.400 ha, tất cả đều nằm ở các thị trường  tiêu biểu lân cận TPHCM. Thị trường nhà xưởng xây sẵn dự kiến sẽ tiếp tục sôi động, với khoảng  897.000 m2 sẽ được tung ra thị trường vào cuối năm 2021. 

Không có dự án mới gia nhập thị trường 

Thị trường văn phòng Hà Nội khá im ắng trong quý do không có dự án mới gia nhập.  Việc thiếu quỹ đất ở khu trung tâm đang buộc nhà phát triển phải khám phá các lựa  chọn xa hơn. 

Tỷ lệ trống của thị trường văn phòng Hạng A&B trong quý I/2021 đạt khoảng 221.000 m2  sàn, tăng 49% so với cùng kỳ năm trước, trong đó, tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A  chiếm đến 51%. Lý do khiến tỷ lệ trống kéo dài phần lớn đến từ các dự án mới gia nhập trong năm 2019 và giao dịch yếu từ một số tòa nhà lâu năm. 

Nguồn cầu hồi phục nhẹ 

Trong quý I/2021, tỷ lệ lấp đầy của thị trường Hạng A&B ghi nhận mức tăng khoảng 1.07%  theo quý, đạt 86,8%. Mặc dù sự bùng phát đột ngột của dịch COVID-19 vào đầu quý đã khiến cho nhiều khách thuê chần chừ đi xem mặt bằng, lượng hấp thụ thuần của thị trường Hạng A&B vẫn ghi nhận mức Dương lên đến 17.915 m2 sàn, một kết quả tích cực so với quý trước. Trong đó, phần lớn các giao dịch ở tòa nhà Hạng A đến từ tòa Capital Place và tòa ThaiHoldings Tow er. Trong khi đó, khoảng 70% tòa văn phòng Hạng B ghi nhận tỷ lệ hấp thụ dương nhờ vào giá thuê tốt hơn. Đặc biệt trong quý này,  nhu cầu thuê văn phòng từ các công ty chứng khoán và công nghệ tăng trưởng mạnh mẽ với nhiều giao dịch mới. 

Giá thuê giữ ổn định trên toàn thị trường 

Giá thuê trung bình của thị trường Hạng A giữ ổn định ở mức USD 26.7/m2/tháng và Hạng B giữ ở mức USD 14.8/m2/tháng. Phần lớn các tòa nhà hiện này đều giữ mức giá chào thuê ổn định hoặc giảm nhẹ, phần lớn do hiệu suất thuê của văn phòng Hạng A đã chậm lại vì tỷ lệ trống kéo dài khiến cho các chủ nhà phải tăng ưu đãi thuê bằng cách đưa ra các điều khoản thuê linh hoạt trong giai đoạn khó khăn này. 

Triển vọng: Nguồn cung mới dự kiến gây áp lực lên giá thuê và tỉ lệ trống 

Nguồn cung mới trong năm 2021 tại Hà Nội chủ yếu từ khu vực ngoài trung tâm với dự án nổi bật nhất là tòa nhà Techno Park. Với tổng 117.000 m2 sàn cho thuê, đây sẽ là tòa văn phòng lớn nhất tại Hà Nội và chiếm đến 73% tổng nguồn cung mới trong năm 2021.  Đáng chú ý, Techno Park đặt mục tiêu lọt vào top 10 tòa nhà văn phòng thông minh nhất thế giới và điều này sẽ giúp khu vực Gia Lâm xuất hiện trên bản đồ các trung tâm công nghệ mới của cả Việt Nam và khu vực.  

Tỷ lệ trống của Hạng A&B có thể tiếp tục tăng do nguồn cung lớn các tòa nhà mới. Do  đó, giá thuê thuần trung bình được kỳ vọng sẽ duy trì ổn định hoặc giảm nhẹ nhằm thúc đẩy diện tích hấp thụ trong ngắn hạn và trung hạn. 

Không có dự án mới hoàn thành trong quý 

Làn sóng COVID-19 thứ ba tại Hà Nội đã khiến cho một vài trung tâm thương mại cộng đồng phải hoãn kế hoạch khai trương đến quý sau. Vì vậy, nguồn cung của thị trường bán lẻ Hà Nội giữ ổn định do không có dự án mới nào gia nhập trong quý I. Chỉ có 14/35 trung tâm thương mại tại Hà Nội đạt tiêu chuẩntrung tâm thương mại Trọng điểm và chiếm đến 62% tổng nguồn cung cho thuê của thành phố. Trong đó, 10/14 dự án nằm tại khu vực Ngoài trung tâm và tập trung hướng đến khách hàng trung lưu.  

Nguồn cầu hồi phục nhẹ 

Phần lớn các trung tâm thương mại Trọng điểm ghi nhận tỷ lệ hấp thụ dương trong quý I.Tuy nhiên, do  sự bùng phát đột ngột của Covid-19 vào đầu tháng giêng khiến nguồn cung chỉ hồi phục nhẹ với phần lớn là các giao dịch nhỏ và vừa. Vì vậy, tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại Trọng điểm tăng nhẹ khoảng 0,37% theo quý và đạt khoảng 90,8% trong quý này. Các chủ nhà tiếp tục cẩn thận chọn lựa hồ sơ khách thuê để phù hợp với hình ảnh của trung tâm thương mại. Muji thương hiệu bán lẻ Nhật Bản đã gia nhập thị trường Hà Nội và đang tiến hành cải tạo mặt bằng để ra mắt cửa hàng đầu tiên tại Vincom Metropolis, góp phần chính trong việc thúc đẩy lượng hấp thụ thuần của thị trường bán lẻ Hà Nội. Trong khi đó, ngành ăn uống chứng kiến nhiều cửa hàng hoạt động yếu kém phải tạm ngừng kinh doanh do ảnh hưởng từ làn sóng dịch thứ ba này. 

Giá thuê giữ ổn định trong Qúy I/2021 

Trong bối cảnh nguồn cầu phục hồi chậm, các chủ nhà vẫn giữ mức giá thuê ổn định do  việc thu hút khách thuê mới còn khá khó khăn. Giá thuê trung bình của các trung tâm thương mại Trọng điểm vẫn ở mức USD 34.32/m2/tháng trong Q1.21. Cụ thể, giá thuê tại Trung tâm thành 

Phố và các quận ngoài Trung tâm lần lượt đạt USD 62.1/m2/tháng và USD  28.5/m2/tháng. Do ảnh hưởng của sự bùng phát dịch lần ba, một vài chủ nhà, đặc biệt là tại các Trung tâm thương mại ở khu vực ngoài Trung tâm đang gặp khó khăn trong việc thu hút khách mới, sẵn sàng đàm phán với nhiều điều khoản thuận lợi cho khách thuê. 

Triển vọng thị trường: Giá thuê tăng chậm 

Trung tâm thương mại Vincom Mega Mall Smart City được dự kiến sẽ gia nhập thị trường vào quý II/2021,  cung cấp khoảng 40.800 m2 sàn. Đây sẽ là trung tâm thương mại lớn nhất tại quận Nam Từ Liêm và được kỳ vọng sẽ là điểm đến mới cho các cư dân tại khu vực xunh quanh. Bên cạnh đó, do nguồn cung mới được kỳ vọng đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhờ hồ sơ năng lực tốt của chủ đầu tư và tình hình dịch COVID-19 sẽ được kiểm soát tốt, thị trường bán lẻ Hà Nội kỳ vọng tỷ lệ trống sẽ giảm xuống một đơn vị phần trăm. Sự hồi phục của nguồn cầu được tin tưởng là yếu tố thúc đẩy cho sự hồi phục giá thuê trong bối cảnh nguồn cung còn khan hiếm. 

Tổng lượng căn hộ mở bán chính thức đạt 3.645 căn trong quý I/2021, ghi nhận mức tăng  đáng kể 36,6% so với quý trước. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án Panorama Hoàng Văn Thụ tại quận Hoàng Mai, The Zen Park tại Vinhomes Ocean Park và phân khu Grand Sapphire tại Vinhomes Smart City, chiếm 56% tổng lượng mở bán mới trong quý. Rổ hàng còn lại hầu hết có quy mô nhỏ, dao động từ 100 - 300 căn mỗi dự án.  Đáng chú ý, phần lớn các dự án mở bán mới đang ở giai đoạn hoàn thiện và đã được giới thiệu ra thị trường từ nhiều quý trước nhưng chỉ mới đủ điều kiện để mở bán chính thức trong quý I do đã hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết. 

Nhu cầu đầu tư căn hộ vẫn ảm đạm 

Dịch bệnh bùng phát trở lại cùng với kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài đã phần nào ảnh hưởng đến tâm lý khách mua đầu tư, khiến lượng bán giảm 12,6% so với quý trước. Giao dịch ghi nhận tại dự án Cao cấp tương đối ảm đạm, đặc biệt với phân khúc mua cho thuê, do lượng chuyện gia nước ngoài được phép nhập cảnh còn hạn chế. Theo  quan sát của JLL, nhà đầu tư cá nhân có xu hướng lựa chọn đất nền và nhà liền thổ tại các tỉnh thành vệ tinh lân cận Hà Nội nhờ mức lợi nhuận đầu tư hấp dẫn hơn so với căn hộ, đặc biệt là trong bối cảnh sốt đất đang diễn ra tại các khu vực này trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, xu hướng chủ đầu tư các dự án Đại đô thị quy mô lớn bán buôn cả tòa nhà hoặc hợp tác cùng các chủ đầu tư thứ cấp vẫn tiếp tục gia tăng trên thị trường.  

Giá bán tiếp tục tăng chậm lại 

Nhìn chung, mức tăng trưởng giá ghi nhận tốc độ tăng chậm hơn so với quý trước, giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.555 USD/m2 trong quý I. Mặc dù giá bán niêm yết tại các dự án không có dấu hiệu giảm, nhưng để cải thiện hiệu suất bán hàng chủ đầu tư vẫn liên tục đưa ra các chương trình ưu đãi như: gói hỗ trợ lãi suất 0%, chiết khấu dịp cuối 

năm và kéo dài thời hạn thanh toán cho phép khách mua ở trước trả sau. Hiện tượng này xảy ra rõ rệt hơn ở phân khúc Cao cấp từ năm ngoái và tiếp tục diễn ra trong Qúy I.  

Triển vọng: Tâm lý thị trường sẽ được duy trì 

Nguồn cung dự báo tiếp tục được cải thiện cho đến cuối năm 2021, dao động khoảng  20.000-25.000 căn, chủ yếu đến từ phân khúc giá rẻ. Nguồn cầu mua nhà để ở dự kiến tiếp tục giữ mức ổn định.Thị trường căn hộ cho thuê ở các dự án Cao cấp kỳ vọng sẽ được cải thiện khi các đường bay quốc tế nối lại trong quý II. Trong tương lai, khu vực phía bắc và phía đông thành phố dự kiến sẽ là tâm điểm thị trường nhờ quy hoạch Đô thị Sông Hồng mới được công bố gần đây.  

Giá bán căn hộ được dự báo tăng nhưng có xu hướng chậm lại. Các dự án đang gần hoàn thiện sẽ tiếp tục đưa ra chính sách ưu đãi nhằm thu hút các khách hàng có tâm lý thận trọng nhằm giải quyết lượng hàng tồn kho còn lại.  

Hà Nội tiếp tục dẫn đầu thị trường, nguồn cung mới hạn chế ở các tỉnh 

Lượng mở bán mới[3] của Hà Nội đạt hơn 1.000 căn, tăng 25% so với quý trước. Nguồn  cung chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Ocean Park và Hinode Royal Park, đóng góp 88% trong tổng nguồn cung mới. Trong khi đó, sự bùng phát của Covid-19 trong quý này đã ảnh hưởng đến kế hoạch triển khai của nhiều dự án, một số dự án đã bị hoãn mở bán lại đến tháng Tư. Do đó, tổng nguồn cung của bốn tỉnh phía Bắc chỉ có 142 căn đến từ bốn dự  án tại Bắc Ninh, Hưng Yên và Vĩnh Phúc. Thêm vào đó, Hải Phòng ghi nhận không có dự án mở bán mới nào trong quý này. 

Nguồn cầu cao ghi nhận tại phân khúc Nhà phố thương mại 

Tổng lượng bán tại Hà Nội đạt 1.173 căn với 45% số căn bán được đến từ các căn Nhà phố thương mại (Shophouse) tại quận Gia Lâm và Hoàng Mai. Trong khi người dân Hà  Nội thông thường ưa chuộng loại hình Biệt thự, loại hình Nhà phố thương mại lại đang  là xu hướng mới, đặc biệt là các căn nhà phố thương mại nằm trong các dự án quy mô  

lớn, nhờ lượng cư dân nội khu lớn nên tiềm năng cao khi cho thuê lại các căn này làm nhà hàng, văn phòng, quán cà phê. Trong khi đó, do nguồn cung hạn chế nên số căn  bán được của bốn tỉnh vệ tinh chỉ đạt 177 căn. Ngoài ra, nhu cầu đối với Nhà liền thổ tại 

Hà Nội và các tỉnh lân cận nói chung trong quý này đã phải cạnh tranh mạnh mẽ với nhu  cầu đối với đất nền do cơn sốt đất nền đang nổi lên trong thời gian gần đây. Do đó,  người mua đầu tư sẽ ưu tiên mua đất nền hơn so với sản phẩm Nhà liền thổ. 

Giá sơ cấp tiếp tục có xu hướng tăng 

Giá sơ cấp trung bình ở các tỉnh phía Bắc được ghi nhận vào khoảng 4.227 USD/m2  đất, bằng 87% giá trung bình của Hà Nội. Khu vực phía Bắc đạt mức tăng trung bình đáng kể là 14.9% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo dự án, mức tăng trưởng giá cao nhất đã được ghi nhận (thường là 15-20% so với cùng kỳ năm ngoái) tại các dự án sắp hoàn thành ở quận Hà Đông và quận Hoàng Mai. 

Triển vọng: Nguồn cung Nhà liền thổ sẽ cải thiện vào năm 2021 

Hà Nội sẽ tiếp tục là nguồn cung chính cho khu vực phía Bắc với tổng nguồn cung Nhà liền thổ trong chin tháng còn lại của năm 2021 đạt khoảng 3.000 căn, trong khi các tỉnh  lân cận sẽ cung cấp tổng cộng khoảng 1.700 căn, chủ yếu ở Hưng Yên và Hải Phòng 

Nhờ việc công bố quy hoạch tổng thể khu đô thị sông Hồng và khu nội đô lịch sử, cùng  với hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển, giá bán sơ cấp của Nhà liền thổ được kỳ vọng sẽ  tiếp tục tăng cao hơn nữa. 

Trong quý I, thị trường đất công nghiệp cho thuê và nhà xưởng xây sẵn ở miền Bắc không ghi nhận thêm nguồn cung mới. Tại thời điểm quý I, tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc đạt khoảng 9.500 ha, trong khi nguồn cung nhà xưởng xây sẵn ở mức 1,8 triệu m2 sàn. Bắc Ninh và Hải Phòng là hai thị trường có nguồn cung bất động sản công nghiệp dồi dào nhất ở miền Bắc, nhờ vào vị trí chiến lược, hệ sinh thái khu công nghiệp lâu đời và môi trường kinh doanh ngày càng được cải thiện. 

Nhà cung cấp nhà xưởng xây sẵn đã bắt đầu áp dụng mô hình "Nhà máy Công nghiệp 4.0" để hỗ trợ  người dùng tốt hơn trong việc tạo điều kiện mô phỏng các nhà xưởng xây sẵn. Ví dụ: công cụ "Nhà  máy ảo" để cung cấp cho khách hàng chuyến tham quan trực tuyến nhà xưởng xây sẵn; hoặc ứng  dụng "Dịch vụ khách hàng" để giữ chân khách hàng cập nhật hoạt động hiện tại của nhà xưởng xây sẵn một cách kịp thời hơn. 

Tuy bị ảnh hưởng bởi dịch COVID, tỷ lệ lấp đầy ở khu vực miền Bắc vẫn ổn định 

Làn sóng dịch COVID-19 thứ ba ảnh hưởng trực tiếp tới các tỉnh miền Bắc vào cuối tháng Một đã tác động đến các quyết định đầu tư của một số dự án mới vào khu vực, đặc biệt là việc phong tỏa toàn bộ tỉnh Hải Dương đã dẫn đến sự đình trệ các hoạt động sản xuất công nghiệp ở đây trong quý I/2021. Tuy nhiên, nhờ vào làn sóng FDI vào nửa cuối năm 2020, đặc biệt từ lĩnh vực công nghệ, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp vẫn được duy trì ở mức 75%, trong khi tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn là ở mức 98% 

Giá thuê đất và nhà xưởng đạt mức đỉnh mới 

Việc ngành sản xuất phục hồi mạnh mẽ dẫn đến khả năng bùng nổ về nhu cầu bất động sản công nghiệp trong tương lai đã thúc đẩy sự leo thang của giá đất công nghiệp. Giá đất đã đạt đỉnh mới, ở mức USD107/m2/chu kỳ thuê vào Q1.21, tăng 8,1% so với cùng kì năm ngoái. Tương tự, nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng ghi nhận đà tăng ở mức 5,8% so với cùng kì năm trước, trong đó thị trường Bắc Ninh có mức tăng mạnh mẽ nhất, ở mức 9% nhờ vào sự ra đời của một số nhà xưởng xây sẵn mới có chất lượng cao.  

Triển vọng thị trường: Nguồn cung dồi dào trong tương lai 

Nhu cầu bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng nhờ vào làn sóng các công ty công nghệ rót vốn vào thị trường Việt Nam. Để đón đầu vốn đầu tư nước ngoài, các địa phương đã tích cực thúc đẩy việc mở rộng các khu công nghiệp, với khoảng 10.500  ha đất đã được quy hoạch thêm. Bên cạnh các tỉnh công nghiệp nổi bật, Hưng Yên, Hải Dương hay các tỉnh xa hơn về phía Bắc như Bắc Giang, Vĩnh Phúc đang thu hút nhiều sự chú ý của nhà đầu tư nước ngoài. Vì vậy, giá đất ở các khu vực này được dự báo sẽ tiếp tục tăng ở mức 8 - 10% so với cùng kì năm trước. Thị trường nhà xưởng xây sẵn cũng được dự báo sẽ tiếp tục sôi động, với khoảng 332.000m2 xưởng mới được đưa ra thị trường tính đến cuối năm 2021, tập trung chủ yếu ở Hải Phòng và Bắc Ninh 

Text: Doanh Nhân Thành Thị - Business.Cosmolife.vn | Source: Kinh Tế và Dự Báo
RELATED NEWS

Khi khu dân cư thương hiệu nâng tầm phong sống thượng đỉnh cho người thành thị

2932 views
14-05-2021
Việt Nam vẫn là một thị trường khá mới mẻ trong thị trường nhà ở có thương hiệu, nhưng rõ ràng, nhìn vào các chỉ số tăng trưởng kinh tế và du lịch, Việt Nam có rất nhiều tiềm năng chưa được khai thác trong phân khúc này.

Ngành bán lẻ, bất động sản văn phòng, căn hộ, biệt thự tăng trưởng như thế nào trong quý I/2021?

4541 views
16-04-2021
Theo báo cáo của các chuyên gia trong lĩnh vực này, thị trường bán lẻ quý I/2021 có công suất giảm, nguồn cung tương lai bị trì hoãn. Trong khi đó, tình hình hoạt động của bất động sản văn phòng, căn hộ, biệt thự cũng có dấu hiệu sụt giảm.

Thị trường bất động sản nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận quý I/2021: Nhà phố biệt thự tăng nhẹ, căn hộ và đất nền đều sụt giảm

5088 views
09-04-2021
Mới đây, Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) đã tổ chức chương trình Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM và Vùng phụ cận Quý I năm 2021 với chủ đề: Xu hướng của những người dẫn đầu.

Dự báo toàn cảnh thị trường căn hộ bán tại TP. HCM và Hà Nội quý I/2021

5135 views
08-04-2021
Theo báo cáo quý I/2021 của JLL Việt Nam, nguồn cung căn hộ tại TP HCM chứng kiến sự phục hồi với 3.900 căn mở bán chính thức. Tổng lượng căn hộ mở bán chính thức tại Hà Nội đạt 3.645 căn trong quý I/2021, ghi nhận mức tăng đáng kể 36.6% so với quý trước.

Thủ Đức - Thành phố mới được định hướng hình thành khu đô thị sáng tạo công nghệ cao

5322 views
03-04-2021
Với việc các chủ đầu tư và người mua bắt đầu tận dụng cơ hội mới này, JLL tin tưởng mạnh mẽ rằng TP Thủ Đức sẽ là một trong những điểm nóng đầu tư chính tại TP Hồ Chí Minh trong những năm tới.