Báo động thực trạng lách luật ký hợp đồng đặt cọc khi giao dịch bất động sản
3577 views
20-11-2021
Share on Google+ Share on Twitter Share on Facebook Share on Pinterest Share on Linkedin

(Business.Cosmolife.vn) Hiện nay theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản, hành vi giao dịch bất động sản, nhất là giao dịch đặt cọc xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng mua bán bất động sản vẫn không bị quản lý. Điều này đã gây ra nhiều hệ lụy khi mà nhiều chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc lên đến 90% giá trị bất động sản.

Nhiều chiêu lách luật

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký hợp đồng, nhưng chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng. Chính vì vậy, đa số các chủ đầu tư chưa đủ điều kiện bán hàng đã lách luật để huy động vốn bằng các loại hợp đồng như: đặt cọc, hứa mua, hứa bán, hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết, hợp đồng góp vốn… để nhận tiền đặt cọc có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất trong lúc Khoản 1 Điều 57 luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng...

Lách luật ký hợp đồng đặt cọc - ảnh 1

Tại Khoản 1 Điều 328 bộ luật Dân sự 2015 quy định đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên kia là bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên luật này đã không quy định trường hợp đặt cọc trong các giao dịch khác thì còn phải áp dụng theo quy định của pháp luật đó, như giao dịch bất động sản thì còn phải áp dụng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.     

Chính vì vậy ông Lê Hoàng Châu đề xuất trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận tiền đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản. Nhưng giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản. Đồng thời hình thức văn bản thỏa thuận đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.

Chuyển tiền đặt cọc vào tài khoản phong tỏa

Theo luật sư Trần Thu, Đoàn Luật sư TP. HCM, hiện luật Kinh doanh bất động sản quy định khá rõ việc chủ đầu tư huy động vốn trong kinh doanh bất động sản. Cụ thể, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán với khách hàng khi đã làm xong móng đối với chung cư và xong hạ tầng đối với những dự án nhà thấp tầng. Đồng thời chủ đầu tư phải được sự cho phép của Sở Xây dựng địa phương mới được huy động vốn. Chủ đầu tư được huy động vốn không quá 70% trước khi nhận nhà và 30% còn lại khi nhận nhà. Điều đáng nói, nhiều chủ đầu tư hiện nay dù chưa đủ điều kiện huy động vốn, bán hàng nhưng đã lách luật bằng các loại hợp đồng như: đặt cọc, hứa mua, hứa bán, hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết, hợp đồng góp vốn… với giá trị lên đến 80 - 90% giá trị bất động sản.

Lách luật ký hợp đồng đặt cọc - ảnh 2

Thực tế tại TP. HCM nhiều dự án đã ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng và khách hàng đã thanh toán đến 90% giá trị căn nhà, chủ đầu tư cũng đã bàn giao nhà cho khách hàng vào ở. Tuy nhiên vì nhiều lý do, dự án vẫn chưa xong các thủ tục pháp lý khiến không thể ký hợp đồng, không thể làm sổ đỏ cho khách. Nhiều dự án chủ đầu tư đã nhận cọc từ khách hàng nhưng chậm triển khai, thậm chí không triển khai và “biến mất”. Điều này nảy sinh những tranh chấp dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng, khách hàng sẽ bị thiệt vì đặt cọc có thể mất trắng tiền.

Chính vì vậy, theo luật sư Trần Thu, việc đặt cọc bất động sản cần đưa vào luật với những quy định cụ thể. Trong đó quy định rõ chủ đầu tư chỉ được nhận cọc bao nhiêu phần trăm và số tiền phải được để vào một tài khoản phong tỏa, chủ đầu tư không được sử dụng ngay, chỉ khi ký hợp đồng mua bán mới được bỏ phong tỏa. Như vậy, phần tiền đặt cọc được và quyền lợi của khách hàng được đảm bảo. Trường hợp rủi ro, dự án chậm tiến độ hoặc vướng mắc pháp lý trong quá trình triển khai thì tiền đặt cọc của khách hàng vẫn còn nguyên và được hoàn trả lại cho khách hàng, nếu họ yêu cầu. Đồng thời để đảm bảo, chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh mới được nhận cọc.

Edit: Doanh Nhân Thành Thị - Business.Cosmolife.vn | Source: Thanh Niên
RELATED NEWS

Chủ đất đua nhau tăng giá, người mua dửng dưng

2735 views
20-01-2022
Những ngày đầu năm, nhiều chủ đất tại TP.HCM rao bán tài sản với mức giá tăng 15-20% nhưng không có mấy khách mua.

Siết tín dụng bất động sản có làm thị trường hết sốt nóng?

3113 views
18-01-2022
Theo nhiều chuyên gia bất động sản, việc ngân hàng nhà nước kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản trong năm 2022 sẽ góp phần ngăn chặn đầu cơ, lạm phát nhưng chưa thể "cắt" cơn sốt nóng của thị trường ngay được.

Chủ đất tại Thành phố Thủ Đức, huyện Bình Chánh, TP. HCM đồng loạt đẩy giá

3734 views
06-01-2022
Các bất động sản tại TP Thủ Đức, Bình Chánh được các chủ đất đẩy giá bán ngay trước thềm năm mới 2022, trong khi một số khu vực khác giá vẫn giậm chân tại chỗ.

Cổ phiếu bất động sản đang ở mức rủi ro cao

5183 views
21-12-2021
Sau chuỗi tăng nóng và sốc vừa qua, nhóm cổ phiếu bất động sản đang đứng trước áp lực điều chỉnh mạnh trên thị trường chứng khoán. Đây cũng là thời điểm cực kỳ rủi ro với nhà đầu tư có ý định giải ngân vào bất động sản với kỳ vọng giá cổ phiếu sẽ còn tăng tính bằng lần.

Vốn đổ vào bất động sản đang bị siết chặt

3872 views
02-12-2021
Chiếm tỷ lệ chủ yếu trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, việc Ngân hàng Nhà nước siết mua trái phiếu từ các tổ chức tín dụng khiến nhiều công ty bất động sản có nguy cơ hụt vốn.