(Business.Cosmolife.vn) Quý IV/2022, doanh số bán mới của thị trường căn hộ TPHCM đạt 983 căn, giảm 76% so với quý trước. Trong đó, tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa ước đạt 4.475,9 nghìn tỷ đồng, tăng 14.4% so với năm trước.

Thị trường nhà ở TP. HCM quý IV/2022

Cũng trong quý này, việc Chính phủ rà soát phát hành trái phiếu cùng chính sách kiểm soát tín dụng thắt chặt đã phần nào tạo nên tâm lý dè chừng của người mua và chủ đầu tư. Trong quý, thị trường chỉ ghi nhận gần 1.100 căn hộ được mở bán mới, giảm đến 74% so với lượng mở bán mới quý trước, và chỉ chiếm 6,5% tổng nguồn cung cả năm 2022.

Việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và vướng mắc pháp lý đã tạo áp lực lên thị trường. Do đó, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa quyết định.

Giá bán sơ cấp trung bình quý IV/2022 tăng 21% so với quý trước, đạt khoảng 3.400 USD/m2. Sự gia tăng này chủ yếu nhờ các đợt mở bán mới từ các dự án siêu sang, hạng sang và cao cấp như The Opusk Residence Thủ Thiêm (Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 4), De La Sol và Zeit River Thủ Thiêm, v.v. Các yếu tố sức khỏe bắt đầu được chú trọng trong thiết kế ý tưởng dự án và căn hộ với nhiều không gian xanh, mặt thoáng, và công nghệ hiện đại giúp nâng cao tiêu chuẩn môi trường sống.

Về chính sách thanh toán, với tình hình thắt chặt tín dụng, nhiều chính sách thanh toán nhắm đến tệp khách hàng có tiền mặt trong tay được đưa ra, chủ yếu ưu tiên thanh toán nhanh với chiết khấu cao và nhiều ưu đãi.

Một số xu hướng nổi bật  có thể kể đến là nhà ở xã hội, với khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội sẽ được phát triển cho những đối tượng thu nhập thấp trước năm 2025. Những chủ đầu tư lớn tham gia phát triển nhà ở xã hội: Vinhomes, Hưng Thịnh.

Khu Đông và khu Tây tiếp tục đóng góp chính yếu vào nguồn cung mới nhờ vào những cải thiện hạ tầng hiện hữu và những dự án hạ tầng sắp tới. Các chủ đầu tư đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt tại thời điểm kiểm soát tín dụng cùng với các chương trình ưu đãi, chiết khấu để giữ vững doanh số.

Nhu cầu vẫn lớn đối với các căn hộ Trung cấp, người mua ưa chuộng các sản phẩm chăm sóc sức khỏe và có lịch thanh toán linh hoạt. Đầu tư dài hạn là chiến lược thích hợp trong giai đoạn này.

Các chính sách thanh toán nhanh và mức chiết khấu cao đang dần được áp dụng rộng rãi: Với phương thức thanh toán nhanh, người mua có thể nhận mức chiết khấu từ 3% - 16%. Ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất từ 12 – 36 tháng khi vay ngân hàng. Gói quà tặng nội thất, cam kết cho thuê lại hoặc chiết khấu thẳng vào giá trị căn hộ

Về thị trường nhà liền thổ TPHCM, trong năm 2022, nguồn cung mới đạt 1.200 căn, tăng 12% theo năm do thị trường phục hồi so với năm 2021 trầm lắng bởi Covid. Trong khi đó, lượng căn bán giảm 3% do tâm lý thị trường chững lại và người mua do dự trong bối cảnh bất định. Theo dữ liệu của Cushman & Wakefield, giá bán sơ cấp giảm nhẹ 0,2% theo quý do một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu, nhưng giá vẫn tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước vì nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp ở các vị trí đắc địa.

Trong năm 2023, do quỹ đất phát triển hạn chế, và khó khăn trong việc huy động nguồn vốn, nguồn cung mới dự kiến sẽ thấp hơn 900 căn, giảm 27% so với năm 2022.

So với những dự án trước, hầu hết các dự án mới đều có nhiều tiện ích hơn với cơ sở hạ tầng ngoại khu và nội khu hoàn thiện, với xu hướng lấy cảm hứng thiết kế lịch sử - văn hóa- nghệ thuật, góp phần nâng cao giá trị dự án. Có thể thấy, các dự án được xây dưng với kỳ vọng nhà không còn chỉ là nơi để ở, mà còn là một chốn nghỉ dưỡng cuối tuần giữa khung cảnh sông nước và môi trường thiên nhiên trong lành.

Nhìn chung, về phía chủ đầu tư, chúng tôi nhận thấy các dự án tập trung hoàn thiện các tiện ích, hướng tới tạo dựng cộng đồng, với nguồn cung mới tiếp tục dịch chuyển tới các khu vực ngoài trung tâm. Về phía khách hàng, thị trường đang hướng tới nhu cầu mua ở thực, thay vì mua đầu tư như trước. Các dự án có pháp lý rõ ràng, có tiến độ thanh toán linh hoạt trong bối cảnh khó khăn về nguồn vốn, sẽ thu hút được khách hàng.
Thị trường Bán lẻ TP. HCM quý IV/2022

Hoạt động thương mại và dịch vụ tiêu dùng năm 2022 khôi phục mạnh mẽ khi dịch COVID-19 được kiểm soát. Tính chung năm 2022, theo Tổng cục thống kê Việt Nam, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 19.8% so với năm trước, ước tính đạt 5.679,9 nghìn tỷ đồng (khoảng 238.45 tỷ USD - tỷ giá 23.820). Trong đó, tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa ước đạt 4.475,9 nghìn tỷ đồng, tăng 14.4% so với năm trước.

Cũng theo Tổng cục thống kê, tổng doanh thu du lịch lữ hành ước đạt 24,5 nghìn tỷ đồng, tăng 271.5% so với năm trước. Lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Năm cả năm được ghi nhận ở mức 3,66 triệu lượt, gấp 23.3 lần so với năm 2021. Trong đó, khách từ châu Á gần 2,6 triệu lượt, và khách đến bằng đường hàng không gần 3,3 triệu lượt.

Năm 2022, nhiều Trung Tâm Thương Mại lên kế hoạch và tiến hành cải tạo và tái cấu trúc mặt bằng thương mại. Đây là diễn biến tích cực của thị trường khi các mặt bằng bán lẻ đã lỗi thời được nâng cấp, hứa hẹn sẽ đáp ứng phần nào sự khan hiếm mặt bằng tốt trên thị trường. Hùng Vương Plaza hiện đang được cải tạo và dự kiến ​​sẽ tái gia nhập thị trường vào năm 2023.

Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung bán lẻ đang hoặt động đạt 1,052 triệu m2. Trong đó có Thiso Mall, Trung Tâm Thương Mại mới tại khu phía Đông trong quý IV/2022, đóng góp thêm khoảng 33.000 m2 vào tổng nguồn cung. Bốn dự án được dự báo sẽ chào sân vào năm 2023 là Central Premium plaza, Vincom Megamall Grand Park, Sunrise City Central và Emart 2 trên đường Phan Huy Ích, đóng góp hơn 116.000 m2 diện tích bán lẻ mới.

Cùng với việc cải tạo/tái bố trí cũng như việc gia tăng các nguồn cung mới vào cuối năm 2022, tỷ lệ lấp đầy quý này đạt 88%, so sánh cùng kỳ theo năm và quý đều thấp hơn. Giá thuê ghi nhận mức tăng trưởng khả quan nhờ nguồn cung mới và nguồn cung đã được nâng cấp, đạt 49,3USD/m2/tháng.

Nguồn cung sắp tới từ Thành phố Thủ Đức bao gồm các trung tâm thương mại và trung tâm thương mại cộng đồng dân cư: Các dịch vụ cho cư dân, đồ ăn và thức uống, trang trí nhà cửa, phong cách sống & giải trí.

Nguồn cung sắp tới từ Quận 1 chủ yếu là các trung tâm thương mại cộng đồng: Thương hiệu thời trang cao cấp, dịch vụ được cá nhân hóa theo định hướng của nhân viên, giải trí định hướng du lịch.

Bảng các thương hiệu nổi bật gia nhập, mở rộng và di dời trên thị trường bán lẻ TPHCM

Nổi bật, trong quý IV, Diamond Plaza mở cửa trở lại vào ngày 16/12/2022 sau khi cải tạo, bao gồm nhiều thương hiệu cao cấp và sang trọng và các mặt hàng phong phú như Jo Malone, Chanel, Lilliput, %Arabica, Beauty in the Pot hotpot,... Thiso Mall (TP. Thủ Đức) chính thức đi vào hoạt động trong khoảng cuối 2022 – đầu 2023, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng bình dân lẫn cao cấp: Uniqlo, Starbucks, Highlands Coffee, Pizza 4P’s, Levi’s, Adidas, Valetino Creation. Khu vực Thảo Điền, quận Thủ Đức đang dần trở thành trung tâm giải trí và ăn uống cao cấp khi quy tụ một số thương hiêu nổi tiếng mới như Runam, Yen Sushi, L’Usine...

Bên cạnh sự gia nhập và mở rộng của thương hiệu quốc tế, thương hiệu nội địa cũng tăng trưởng đáng kể, mở rộng khắp thị trường. Các thương hiệu bán lẻ để tâm hơn đến việc dành ra không gian trải nghiệm sản phẩm trong việc thiết kế cửa hàng/gian hàng, mang đến những trải nghiệm toàn diện hơn cho khách hàng.

Tổng quan kinh tế và thị trường Công nghiệp và Hậu cần miền Nam quý IV/2022

Tính chung cả năm 2022, tăng trưởng GDP của Việt Nam được ghi nhận ở mức 8,02%, vượt mức dự báo của hầu hết các tổ chức kinh tế quốc tế (6,5% - 7,5%), đồng thời cũng là mức tăng cao nhất trong giai đoạn 2011- 2022. GDP bình quân đầu người năm 2022 ước đạt 95,6 triệu đồng/người (tương đương với 4.110 USD, tăng 393 USD so với năm 2021). Chỉ số giá tiêu dùng ở mức 3.15%, vẫn được kiểm soát dưới mức 4% theo chỉ tiêu do Quốc hội đề ra.

Tuy vậy, Việt Nam vẫn sẽ đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2023, chủ yếu vì nền kinh tế có độ mở lớn, phụ thuộc vào các thị trường lớn, trong bối cảnh kinh tế thế giới đang có dấu hiệu chững lại hoặc bước đầu suy thoái, lạm phát gia tăng, và chính sách tiền tệ thắt chặt ở nhiều quốc gia.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn FDI thực hiện đạt mức cao nhất trong năm năm qua là 22,4 tỷ USD, tăng 13,5% so với năm trước. Các lĩnh vực thu hút FDI là ngành sản xuất và chế biến, chế tạo 61%, bất động sản 16% và công nghệ, điện và lĩnh vực khác 23%. Các nước dẫn đầu về tổng vốn đăng ký: Singapore (23.3%), Hàn Quốc (17.6%), Nhật Bản (17.3%).

Trong năm 2022, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã trải qua bốn lần tăng lãi suất với bước nhảy 0.5-0.75 điểm phần trăm mỗi lần, hiện ghi nhận ở mức 4.25%-4.5%. Vào giữa tháng 12, FED dự kiến vẫn sẽ tiếp tục tăng lãi suất trong năm 2023 và không giảm trước năm 2024, tuy với tốc độ giảm nhẹ so với trước đó (0.5 điểm phần trăm), và đặt mục tiêu ở mức 5.1%. Tuy vậy, trước đó các nhà đầu tư dự báo lãi suất có thể lên đến 6% trong kịch bản tiêu cực.

Trái ngược với xu hướng thế giới, tỷ giá và lãi suất trong nước không có nhiều biến động, ngược lại có xu hướng giảm nhẹ dần vào năm 2023 nhờ vào các động thái hiệu quả và kịp thời của Nhà Nước trong hai tháng cuối năm: hai phiên điều chỉnh tỷ giá, bốn lần giảm giá bán USD tại Sở Giao dịch làm giảm áp lực tỷ giá, bơm thanh khoản vào hệ thống và ổn định mặt bằng lãi suất trong thời gian tới; chốt tỷ giá mua vào USD; nới han mức tín dụng; chỉ đạo mức lãi suất huy động và bắt đầu giảm dần lãi suất cho vay

Quý cuối năm 2022, Cushman & Wakefield ghi nhận giá thuê tiếp tục xu hướng tăng ở khắp các phân khúc BĐS công nghiệp ở thị trường miền Nam. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy giảm do nguồn cung mới gia nhập thị trường, và nhu cầu đối với loại hình kho xưởng xây sẵn có dấu hiệu chững lại.

Diện tích đất KCN cho thuê đạt 28.170 ha tăng 1% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy đạt gần 81% ổn định so với quý trước và giảm 5 điểm phần trăm so với năm ngoái. Giá thuê trung bình đạt 159USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 3% so với quý trước và tang 10% so với năm ngoái

Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 4.820.000 m2 tăng 2% so với quý trước và 17% với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy đạt gần 80% giảm 6 điểm phần trăm so với quý trước và năm ngoái. Giá thuê trung bình là 4,6USD/m2/tháng giảm 3% so với năm ngoái, ổn định so với quý trước

Nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt 5.000.000 m2, tăng 9% so với quý trước và tăng 39% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy đạt gần 76% giảm 3 điểm phần trăm với quý trước và giảm 9 điểm phần trăm so với năm ngoái. Giá thuê trung bình là 4,4USD/m2/tháng, tăng 1% so với quý trước và tăng 10% so với năm ngoái.

Thị trường kho xưởng xây sẵn ghi nhận hơn 300.000m2 nguồn cung mới, chủ yếu tại các tỉnh Đồng Nai và Long An. Tỷ lệ lấp đầy các phân khúc công nghiệp hầu hết giảm do nguồn cung mới gia nhập, mặc dù tỷ lệ lấp đầy của phân khúc kho xưởng giảm mạnh do nhu cầu chững lại, đặc biệt trong các ngành hàng xuất khẩu.

Giai đoạn 2023 trở đi, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung kho xưởng dồi dào. Trong khi đó, nguồn cung đất công nghiệp sẽ trở nên hạn chế vào năm 2023 do thủ tục pháp lý kéo dài. Nguồn cung mới sẽ đặt áp lực lên giá thuê của kho xưởng, làm giá thuê tương lai có thể không đổi hoặc thậm chí giảm.

Trong bối cảnh giá đất tăng cao, nhà đầu tư sẽ hướng tới những vị trí có giá hấp dẫn hơn như Bình Phước, Bình Thuận, Cần Thơ. Trong tương lai, Cushman & Wakefield dự báo lượng nguồn cung KCN tương lai là khoảng 27.000 ha, nhà xưởng xây sẵn khoảng 4,1 triệu m2 và nhà kho xây sẵn khoảng 2,8 triệu m2.

Trong quý vừa qua, bộ phận cho thuê của Cushman & Wakefield ghi nhận nhu cầu thuê quy mô lớn từ các doanh nghiệp, lên đến 20.000 – 50.000m2. Bên cạnh vị trí và giá cả, doanh nghiệp dần chú trọng hơn về tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ sở vật chất, cải thiện chất lượng dịch vụ khách hàng và nhất là các yếu tố môi trường và phát triển bền vững như mục tiêu phát thải ròng bằng Không (Net Zero), năng lượng tái tạo và nền kinh tế tuần hoàn (circular economy).

Tổng quan thị trường Văn phòng TP. HCM quý IV/2022

Trong năm 2022, BA tòa nhà văn phòng mới đã gia nhập thị trường TPHCM : CMC Creative Space (Quận 7, quý 1), Pearl 5 (Quận 3, quý 1), và COBI I & II (Quận 7, quý 2), đóng góp thêm gần 70.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê. Con số này đóng góp vào lượng hấp thụ thuần cả năm là 86.764 m2, và nâng tổng nguồn cung văn phòng toàn thị trường lên đến 2,39 triệu m2.

Trong khi không có thêm nguồn cung Hạng A mới trong năm 2022, xu hướng cải tạo và nâng cấp chất lượng tòa nhà văn phòng vẫn tiếp diễn tại những tòa nhà cũ, đặc biệt là trong khu vực Trung tâm.

Nhu cầu cho nguồn cung Hạng A tại khu vực Trung tâm có dấu hiệu phục hồi trong Q4 2022, với lượng hấp thụ dương được ghi nhận ở nhiều tòa nhà. Nhìn chung cả năm 2022, chỉ số hấp thụ dương đã được ghi nhận ở cả những tòa nhà Hạng A và Hạng B trên toàn thị trường. Khu phía Nam và khu Trung tâm vẫn là những khu vực có lượng hấp thụ văn phòng cao nhất.

Tỷ lệ lấp đầy hạng A là 96%; Giá thuê trung bình đạt 59USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy cao của các tòa nhà hạng A cả năm cho thấy nhu cầu bền vững đối với nguồn cung văn phòng chất lượng cao.

Thị trường văn phòng hạng B duy trì tương đối ổn định với tỷ lệ lấp đầy đạt 91% trong quý IV, tăng dần trong suốt cả năm, một phần do nguồn cung mới tiếp tục được tung ra thị trường trong nửa đầu năm nay (tiêu biểu: CMC Creative Space, COBI Tower I & II, Pearl 5).

Giá thuê Hạng B duy trì ổn định ở mức 34USD/m2/tháng, với mức tăng trưởng dưới 1% theo quý và theo năm. Điều này một phần là do tỷ giá USD/VND tăng; Ngoài ra, giá thuê giảm cũng được ghi nhận tại một số tòa nhà.

Về nguồn cung, nhiều dự án văn phòng Hạng A được kì vọng sẽ hoàn thành và đưa vào vận hành trong những năm săp tới.

Khu phía Đông và khu Trung tâm dẫn đầu về nguồn cung tương lai

Các công ty có nhu cầu mở rộng với diện tích lớn có xu hướng chọn khu phía Nam, đặc biệt là các ngành E-commerce, bảo hiểm, và công nghệ, nhờ nguồn cung mới chất lượng cao tại khu vực này. Năm 2022, phía Nam TPHCM chiếm ưu thế về nguồn cung mới. Từ năm 2023 trở đi, ngôi vị này sẽ thuộc về khu Đông với nguồn cung hạng A dồi dào.

Nguồn cung chất lượng cao tương lai tại khu vực Thủ Thiêm kèm kết nối giao thông tốt với khu trung tâm thành phố sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho khu Đông thành phố trở thành một thỏi nam châm thu hút các công ty danh tiếng với nhu cầu thuê lớn.

Một số xu hướng đang tăng tốc tại thị trường văn phòng TPHCM:

Cải tạo và nâng cấp: Những tòa nhà cũ tại những vị trí đắc địa hiện đã bắt đầu quá trình cải tiến/tân trang lại để cải thiện chất lượng tòa nhà và giữ chân khách thuê.

Thiết kế văn phòng vị nhân sinh: Văn phòng đã không còn đơn thuần là nơi làm việc. Theo đó, việc thiết kế văn phòng lấy con người làm chủ đạo đã được quan tâm và ứng dụng nhiều hơn nhằm góp phần nâng cao trải nghiệm làm việc của nhân viên.

Nâng cao tiêu chuẩn về tính bền vững: Trong bối cảnh mà tính bền vững trở thành một giá trị trọng yếu, ngày càng có nhiều chủ đầu tư cân nhắc việc xây dựng đạt các chứng nhận tiêu chuẩn xanh như LEED và quy chuẩn ESG (môi trường, xã hội, và quản trị).

Hiểu hơn về Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) là một trong những công ty dịch vụ bất động sản lớn nhất thế giới, mang lại giá trị tốt nhất cho khách hàng, với khoảng 50.000 nhân viên tại hơn 400 văn phòng và 60 quốc gia. Năm 2021, công ty đạt doanh thu 9,4 tỷ USD từ các dịch vụ bất động sản cốt lõi bao gồm Quản lý cơ sở vật chất và Quản lý dự án, Cho thuê thương mại, Thị trường vốn, Thẩm định giá và các dịch vụ khác.