(Business.Cosmolife.vn) Thiếu vốn, ách tắc pháp lý, mất thanh khoản…, rất nhiều khó khăn đang bủa vây các doanh nghiệp bất động sản. Các chuyên gia nhận định thị trường sẽ có sự thay đổi lớn.

Khó khăn bủa vây

Theo Tổng cục Thống kê, trong năm 2022, gần 1.200 doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) đã giải thể, tăng 38,7% so với năm 2021. Báo cáo của Sở Xây dựng TP. HCM cho thấy, trên địa bàn thành phố hiện có đến 138 dự án đã hết thời gian thực hiện nhưng chưa thể hoàn thiện thủ tục pháp lý; 30 dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư nhưng đã ngưng thi công. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) nói: "Đây là thời điểm khắc nghiệt nhất của DN BĐS. Thị trường khó khăn đã tác động dây chuyền sang nhiều lĩnh vực khác và cả vấn đề đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người dân".

Theo ông Châu, hiện các DN BĐS còn hoạt động đang rất khó khăn, thậm chí có thể bị mất thanh khoản. Các DN đang thu hẹp quy mô, dừng, hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng… Nhiều DN BĐS tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45 - 50% nhưng vẫn khó bán được hàng vì hầu như không có người mua nên DN thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

Khó khăn lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các DN BĐS là vướng mắc pháp lý, tiếp theo là vấn đề trái phiếu DN riêng lẻ đến hạn và các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành “nợ xấu” hoặc “nhảy nhóm nợ xấu hơn”. Thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, hiện có khoảng 38 ngành nghề phải ngừng sản xuất kinh doanh do ảnh hưởng bởi thị trường BĐS. Đơn cử như ngành vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, vận tải… 

Không thể "tay không bắt giặc"

Giáo sư, tiến sĩ Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, khó khăn của thị trường BĐS hiện nay hoàn toàn khác so với năm 2010-2012. Lúc đó do thừa cung nên giá BĐS giảm rất sâu nhưng vẫn không bán được. Ngược lại, hiện nay, thị trường đình trệ nhưng giá BĐS vẫn tăng, trên thị trường không có hàng bán do lượng cung ở khắp các phân khúc đều sụt giảm mạnh. Như vậy, thị trường đình trệ do thiếu nguồn cung BĐS nhà ở, trong khi cầu về nhà ở vẫn có. Trong bối cảnh đó, nếu được tháo gỡ các nút thắt để tái lập nguồn cung thì thanh khoản của thị trường sẽ hồi phục trở lại. 

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán, giảng viên Trường đại học Kinh tế TP.HCM nhận định: hiện thị trường BĐS đang thiếu vốn. Lý do không phải các ngân hàng không thu xếp vốn cho DN BĐS mà là do thị trường tăng trưởng quá nóng ở các năm qua, đẩy giá BĐS tăng ảo khiến các ngân hàng lo ngại.  “Để thị trường có thể hồi phục thì phải cho thanh lọc tự nhiên. Tức là các ngân hàng phải có bộ tiêu chí mới để thẩm định tín dụng cho các DN BĐS. Trong đó năng lực thi công, khả năng bán hàng sẽ là một trong những tiêu chí quan trọng cho việc cấp tín dụng. Song song đó, phải tiến đến chuẩn hóa thị trường chuyển nhượng dự án để các DN nhỏ, yếu có cơ hội rời ngành hoặc cắt lỗ. Việc đánh giá khả năng tài chính của đơn vị xin giấy phép xây dựng là rất quan trọng bên cạnh phương án xây dựng. Đã đến lúc phải chấm dứt tình trạng phát triển dự án kiểu tay không bắt giặc”, ông Trần Nguyên Đán nói.