(Doanh Nhân Thành Thị – Business.Cosmolife.vn) Từ nền tảng pháp lý minh bạch hơn, hạ tầng liên kết vùng được đẩy mạnh đến chất lượng nguồn cung đang được tái cấu trúc, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào năm 2026 với tâm thế khác biệt: thận trọng nhưng chủ động, chọn lọc nhưng giàu kỳ vọng cho một chu kỳ tăng trưởng dựa trên giá trị thực, dưới lăng kính nhận định từ báo cáo của JLL.

Ngày 27/01/2026 tại TP.HCM, JLL Việt Nam công bố “Báo cáo Tổng quan Thị trường Bất động sản 2025 và Triển vọng 2026” – một bản phác thảo toàn cảnh cho giai đoạn chuyển mình của thị trường. Thông điệp trung tâm được nhấn mạnh: bất động sản Việt Nam đã đi qua giai đoạn điều chỉnh cần thiết và đang sẵn sàng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, với nền tảng vĩ mô, pháp lý và hạ tầng đồng thời hội tụ.

Nền móng mới cho tăng trưởng dài hạn

Năm 2025 đánh dấu sự phục hồi rõ nét của nền kinh tế Việt Nam, tạo bệ đỡ quan trọng cho thị trường bất động sản. Tăng trưởng GDP đạt 8,0%, cao nhất khu vực ASEAN; tổng vốn FDI đăng ký đạt 38,4 tỷ USD, trong đó vốn thực hiện lên tới 27,6 tỷ USD – mức cao nhất trong vòng năm năm trở lại đây. Những con số này không chỉ phản ánh sức hút của Việt Nam trong chuỗi dịch chuyển vốn toàn cầu, mà còn cho thấy niềm tin dài hạn của nhà đầu tư đối với môi trường kinh doanh trong nước.

Song song đó, chương trình đầu tư công quy mô lớn tiếp tục đóng vai trò “đòn bẩy chiến lược”. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay quốc tế Long Thành, tuyến metro số 2 TP.HCM, Vành đai 3, các trục cao tốc liên vùng hay cầu Phú Mỹ 2 không chỉ mở rộng không gian đô thị mà còn tái định hình bản đồ phát triển bất động sản khu vực phía Nam. Trong bối cảnh đó, việc triển khai các Trung tâm Tài chính quốc tế tại TP.HCM và Đà Nẵng, cùng triển vọng nâng hạng thị trường chứng khoán theo đánh giá của FTSE Russell, góp phần củng cố tính minh bạch và chuẩn mực hóa thị trường đầu tư.

Đáng chú ý, giai đoạn hiện nay cũng chứng kiến sự chuyển động mạnh mẽ về thể chế. Những cải cách hướng đến tinh gọn bộ máy, chuẩn hóa khung pháp lý và tăng tính dự đoán của chính sách được xem là yếu tố nền tảng, giúp thị trường bất động sản vận hành bền vững hơn sau giai đoạn tăng trưởng nóng trước đó.

Tái cấu trúc nguồn cung và sự dịch chuyển của nhu cầu

Ở phân khúc nhà ở, thị trường không còn tăng trưởng đơn tuyến mà mở rộng đồng thời về quy mô, địa lý và phân khúc sản phẩm. Giai đoạn 2026–2030, khu vực phía Nam dự kiến đón trung bình mỗi năm khoảng 28.500 căn hộ và 12.000 căn nhà liền thổ, tập trung tại TP.HCM và các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Tây Ninh. Giá bán sơ cấp căn hộ đã đạt mức 2.740 USD/m² vào cuối năm 2025, trong khi nhà liền thổ chạm mốc 4.427 USD/m² đất – phản ánh áp lực chi phí đất đai và kỳ vọng tăng giá gắn với hạ tầng mới.

Tuy nhiên, điểm khác biệt của chu kỳ này nằm ở cấu trúc phát triển. Các đại đô thị tích hợp theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) đang dịch chuyển ra ngoài Vành đai 2, hướng đến Vành đai 3 và 4, nơi quỹ đất rộng và khả năng kết nối hạ tầng tốt hơn. Người mua không chỉ tìm kiếm nơi ở, mà tìm kiếm hệ sinh thái sống – từ tiện ích, khả năng kết nối đến tiêu chuẩn xanh và công nghệ.

Tuyến metro số 1 TP.HCM và các chung cư xung quanh

Hoạt động M&A trong lĩnh vực nhà ở vì thế cũng mang tính chọn lọc hơn. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và năng lực phát triển dự án chuyên nghiệp đang đóng vai trò “người lọc thị trường”, góp phần nâng chuẩn chất lượng sản phẩm và giảm rủi ro cho người mua cuối.

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics, Việt Nam tiếp tục giữ vị thế chiến lược trong dòng vốn FDI nhờ lợi thế chi phí, nguồn lao động trẻ và hệ sinh thái sản xuất ngày càng hoàn chỉnh. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Nam đạt khoảng 84%, trong khi nhà xưởng và kho vận xây sẵn ghi nhận mức lấp đầy gần 90% – cho thấy nhu cầu thuê vẫn duy trì ở mức cao.

Điểm đáng chú ý là chất lượng đầu tư đang được nâng tầm. Các khu công nghiệp thế hệ mới không chỉ cạnh tranh bằng giá thuê, mà bằng tiêu chuẩn ESG, chuyển đổi số trong vận hành và khả năng tích hợp chuỗi giá trị. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển từ “mở rộng diện tích” sang “tối ưu hiệu quả sử dụng đất”.

Trong khi đó, phân khúc khách sạn – nghỉ dưỡng bước vào giai đoạn phục hồi vững chắc. Năm 2025, Việt Nam đón hơn 21 triệu lượt khách quốc tế, với công suất phòng tại TP.HCM đạt tới 83% và giá phòng bình quân vượt mốc 3,6 triệu đồng/đêm. Sự phục hồi này không phải là sự quay lại mô hình cũ, mà đi kèm xu hướng nâng chuẩn vận hành, đa dạng hóa trải nghiệm và gia tăng vai trò của các thương hiệu quản lý quốc tế.

Chu kỳ mới của cạnh tranh chất lượng

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ kinh tế vĩ mô ổn định, dòng vốn FDI bền vững và môi trường pháp lý ngày càng minh bạch. Theo bà, tỷ lệ đô thị hóa dự kiến đạt 50% vào năm 2030 sẽ là động lực dài hạn cho nhu cầu nhà ở, thương mại, công nghiệp và dịch vụ.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam chia sẻ

Quan trọng hơn, bà nhấn mạnh thị trường đang chuyển từ cạnh tranh theo số lượng sang cạnh tranh dựa trên chất lượng. Bất động sản không còn được đánh giá đơn thuần bởi vị trí hay giá bán, mà bởi giá trị gia tăng dài hạn: trải nghiệm khách hàng, năng lực vận hành và dịch vụ hậu mãi. Đây cũng là tiêu chí ngày càng được nhà đầu tư quốc tế đặt lên hàng đầu khi đánh giá cơ hội tại Việt Nam.

Nhìn từ góc độ chiến lược, chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam không phải là sự lặp lại của giai đoạn trước. Đó là chu kỳ của sự chọn lọc, của những doanh nghiệp đủ năng lực tài chính, quản trị và tầm nhìn dài hạn; là chu kỳ mà giá trị thực dần thay thế kỳ vọng ngắn hạn. Trong bức tranh đó, thị trường không thiếu cơ hội, nhưng chỉ dành cho những chủ thể sẵn sàng thích ứng với chuẩn mực mới.

Investment Outlook 2026 | Vietnam Real Estate: Bất động sản Việt Nam phát tín hiệu chu kỳ tăng trưởng mới

Năm 2026 mở ra một chu kỳ đầu tư mới cho bất động sản Việt Nam, với nền tảng vĩ mô ổn định và mức độ minh bạch thị trường được cải thiện rõ rệt. GDP năm 2025 tăng 8,0%, dẫn đầu ASEAN; vốn FDI thực hiện đạt 27,6 tỷ USD – mức cao nhất trong 5 năm, cho thấy dòng vốn dài hạn đang quay lại các tài sản gắn với tăng trưởng thực.

Ở phân khúc nhà ở, nguồn cung giai đoạn 2026–2030 dự kiến tăng đều nhưng không đột biến, trong khi chi phí đất, hạ tầng và tiêu chuẩn phát triển tiếp tục đẩy giá bán sơ cấp lên mặt bằng mới. Điều này củng cố xu hướng đầu tư trung – dài hạn tại các đại đô thị tích hợp, khu vực hưởng lợi trực tiếp từ metro, vành đai và sân bay Long Thành.

Bất động sản công nghiệp duy trì vai trò trụ cột thu hút FDI, với tỷ lệ lấp đầy cao và xu hướng dịch chuyển sang khu công nghiệp xanh, logistics công nghệ cao và dịch vụ giá trị gia tăng. Ngành khách sạn – nghỉ dưỡng bước vào pha tăng trưởng chọn lọc, tập trung vào tài sản có thương hiệu quản lý quốc tế, vị trí trung tâm và khả năng tối ưu vận hành.

Tổng thể, thị trường đang chuyển từ chiến lược “mở rộng quy mô” sang “tối ưu chất lượng”, tạo dư địa cho nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, năng lực quản trị và khẩu vị rủi ro rõ ràng.